![Vill inşaatı yapım aşamaları - 1 [Yüklenici Seçimi ve kaba Yapı İnşaatı]](https://static.wixstatic.com/media/ee9458_fb31a3e7d5cb4d91ad47c58b53a0a542~mv2_d_1328_1932_s_2.jpg/v1/fill/w_980,h_1426,al_c,q_85,usm_0.66_1.00_0.01,enc_auto/ee9458_fb31a3e7d5cb4d91ad47c58b53a0a542~mv2_d_1328_1932_s_2.jpg)
Villanıza sahip olma sürecinizde arsanızı satın aldıktan sonra zamanınızı ve bütçenizi en çok alacak bölüme artık geldiniz. Hayalinizdeki villaya ulaşmak için tüm dokümantasyon işlerini hallettiniz, mimarınıza nasıl bir yapı ve hayat biçim istediğinizi tanımladınız, projelerinizi hazırlattınız, bütçeniz optimize edildi, inşaat ruhsatınızı aldınız ve artık inşaata başlama noktasına geldiniz.
İnşaatınız sürecinde en çok çalışacağınız kişi inşaatınızın yüklenicisidir. Büyük projelerde bu genelde ana yüklenici olarak adlandırılır ve yatırımcı iş veren, inşaat sözleşmesini bu ana yüklenici ile yapar. Yapım işini genel olarak tamamıyla alan ana yüklenici de inşaat işinin bazı kısımlarını kendi bünyesinde imal ederken bazı kısımlarını da yine alt yüklenici sözleşmesi ile başka şirketlere yaptırabilir.
Villanızı yaparken muhtemelen tek bir ana yükleniciniz işin çok büyük bir kısmını hatta tamamını yapma konusunda yeterli olacaktır. Hatta tekil - müstakil bir villa düzeyindeki bir iş için bu zaten daha da makbuldür.
Her ne kadar inşaatınızı yapacak yükleniciniz sahneye esas olarak inşaat ruhsatınız alındıktan sonra kazı işleri başlayınca çıkacak olsa da, projeniz belirli bir olgunluğa geldiğinde, daha doğrusu konsept proje tasarımı tamamlandığında olası bir kaç inşaat yüklenicisi adayıyla konuşarak inşaatınızı yapacak kişide bulunabilecek tecrübeyi işin erken safhalarında sürece dahil etmeniz yararlı olacaktır.
Sürecin diğer kısımlarındaki detaylara fazla takılmadan, iyi bir proje ile, iyi bir ihale dosyası ile inşaat ruhsatınızı da eksiksiz bir şekilde alarak inşaat safhasına geçtiğinizi ön görerek ilerleyelim.
İnşaatınıza başlamadan önce hemen her fazda olduğu gibi bu işi kiminle yapacağınıza karar vermeniz gerekmektedir. Eğer sürecin en başından beri bir proje yöneticiniz yok ve tüm işleri kendiniz yürütüyorsanız bu noktada da birkaç talipliden teklif almanız ve bu firmaları değerlendirerek size en uygun gelen alternatif kişiyi - firmayı seçmeniz gerekecektir.
Firma seçimi yaparken dikkat etmeniz gereken temel şeyler şunlardır:
Proje setlerinizin tamamlandığından emin olun.
Teknik şartnamelerinizin hazır olduğundan emin olun.
Malzeme birim fiyat ve metraj listelerinizin hazır olduğundan emin olun.
Villanızı inşa edeceğiniz bölgede benzeri birkaç iş yapmış en az 3 aday yüklenici bulun.
Aday yüklenicilerle projeniz ve ihale dokümanları üzerinde mimarınızla toplantı yapın ve konuyu anladıklarından emin olun. Varsa sorularını yanıtlayın.
Metrajları, birim fiyatları göstermeden projeler ve şartnameler ile yüklenici adaylarından tekliflerini alın.
Yüklenici adaylarının tekliflerindeki farklı unsurları ayırın. Mümkün olduğunca teklifleri benzer kriterler ve eşit şartlarda değerlendirebileceğiniz bir hale getirin.
Kesin karar vermeden önce teklif sahiplerini birebir toplantıya çağırın ve tekliflerini anladığınızdan emin olun.
Size en uygun şartları sunan ve en çok güven veren yükleniciyi seçin.
Seçtiğiniz yüklenici ile müteahhitlik sözleşmesini imzalayın.
Kontrol ekibinizi seçin.
İşe başlatın.
İnşaat yapımlarında en klasik yöntem olan "tasarla - ihale et - inşa et" yönteminin genel olarak özetlenmiş versiyonu olan yukarıdaki süreç, villa inşaatınız için de uygulanabilecek makul bir seçenektir.
Bunun yanında, özellikle son dönemlerde yapım şirketlerinin bünyelerinde tasarım gruplarını oldukça güçlü hale getirmeleri yada tasarımcı gruplarla iş birliği içinde çalışmaları neticesinde zaman avantajı sağlayan "ihale et - tasarla - inşa et" yöntemi ile de villanızı inşa etmeniz mümkündür. Bu noktada en önemli olan husus, konsept tasarım evresi yada ruhsat projesi tamamlandıktan sonra, detaylı uygulama projeleri hazırlanmadan, tasarıma, ürünlere ve malzemelere son hali verilmeden önce belirli prensipler ışığında inşaatı yapacak grubu belirleyebilir ve kontrollü bir bütçe ve proje yönetimi ile uygulama kararlarını, projelerini, ürün ve malzemelerini inşaatı yapacak yüklenicinizle adım adım belirleyerek de tasarım sürecini tamamlayabilir hatta tasarım süreci devam ederken inşaatınıza başlayabilirsiniz.
İhale et - Tasarla - İnşa Et
Müstakil villanızın baştan sona ayağa kaldırılmasında, hayalden gerçeğe dönüştürülmesinde "ihale et - tasarla - inşa et" yöntemi; projenizi hazırlayan mimarınızın proje yönetim becerisi de var ise sizin için en doğru karar olabilir.
Zaten projenizin hemen her noktası ile en başından en sonuna kadar yakından ilgilenecek, içinde yaşayacak ve tamamlandığında sizi içinde yaşatacak mimarınız inşaat işlerinin de tamamlanması için en doğru seçeneğiniz olabilir.
İnşaatı yapacak yükleniciyi, tüm sürecin görece başına yakın bir noktasında belirlemek bir çok avantajı da beraberinde getirecektir. İnşaat sürecinde de bir çok resmi işle uğraşacak olması nedeniyle, yükleniciniz işin başından itibaren yer alırsa projenizle ilgili tüm resmi süreçlere en başından dahil olabilir, yerel kurumlarla diyaloğa en başından girebilir ve tahmin dahi edemeyeceğiniz bazı avantajları size kazandırabilir.
Bunun yanında, inşaatı yapacak olan kişinin, tüm tasarım sürecinde işin içinde olması, tasarım kararlarını ve projeleri en başından itibaren bilmesi, inşaat sürecinde de neyin neden olduğu ve hangi arka planla hazırlandığı algısını da en başından taşıması tüm ekip için yararlı olabilmektedir.
Tasarım ve uygulama ekiplerinin entegre çalışmadığı durumlarda tasarım ekipleri projelerini bir an önce bitirme kaygısıyla bazen iyi çözümlenmemiş olarak teslim edebilmekte, bu da özellikle ihale sürecinde bir çok detayın hatta sistemin yeniden yeniden ele alınması, değiştirilmesi hatta bazen yapılmış imalatların yıkılıp yeniden yapılması gibi sorunları doğurabilmektedir. Her zaman karşılaşılır diyemeyeceğimiz bu problemler yine de iyi yönetilmeyen hemen her inşaatta sık sık görülür.
Bu noktada sorulabilecek en önemli soru tüm projeler bitmeden, tüm maliyet kalemleri tek tek ortaya çıkmadan inşaatın genel maliyetinin nasıl hesaplanabileceği ve nasıl teklif verilebileceği olmaktadır. Bunun üstesinden gelmenin bazı yöntemleri vardır.
Akla gelen en kolay ve ilk çözüm, işi yükleniciye Maliyet + Kar formülü ile vermektir. Yani örneğin mimarınız sizle proje tasarımını yaparken işin belirli bir noktasında ruhsat alındığında, detay tasarımları ve iç mekan tasarımları devam ederken siz hafriyattan başlayarak inşaat işlerine başlayabilirsiniz. İşin yükleniciliğini almış olan mimarınız, tüm harcamaları bir kaç farklı yerden şeffafça alınmış teklifler üzerinden sizin onay vereceğiniz kişi yada grupla çözerek üzerine işi yürütme, kontrol etme, tamamlama vb gibi kendi maliyeti ve kar beklentisini de koyarak size fatura edebilir.
Maliyet + Kar formülü sektörde oldukça kullanılan ve iyi işleyen formüllerdendir. Bu yöntemde en önemli husus, inşaatınızı yüklenen kişi-şirket ile iyi bir güven ilişkisi tesis etmeniz, maliyet kalemlerinin şeffafça sizin tarafınızdan denetlenebilmesi ve sahada işlerin tam olarak yapıldığını kontrol etme imkanınızın olmasıdır.
Bununla birlikte işi tasarım ve imalat olarak tek bir kişiye-şirkete vermeniz iyi denetleyemediğiniz durumlarda menfaatinize olmayan sonuçlar doğurma riski de taşımaktadır. Yükleniciniz size şişirilmiş yani piyasa standartlarının üstünde maliyetler sunarak sizi zarara sokabilir, ürün veya hizmet satıcıları ile bilmediğiniz farklı maddi ilişkiler içinde olabilir, yada size fatura ettiği bazı imalatlar inşaatta hiç yapılmamış olabilir, bazı durumlarda da size fatura edilen imalat yapılmış ama farklı kalite ve malzeme ile bitirilmiş olabilir. Dolayısıyla eğer Maliyet + Kar usulu ile işinizi verecekseniz, işin her kademesini, her aşamasını çok iyi kontrol etmeniz, piyasa fiyatlarını kendinizin de sürekli takip etmeniz ve hatta gerekli ise işin tamamını sizin adınıza sadece izleyecek ve raporlayacak, güven suistimali yaratacak bir durumun önüne geçilmesini sağlayacak bir kontrol elemanınızın bulunması faydalı olacaktır.
Yapım işinde projenizin tamamının bitmesini beklemiyorsanız işin bazı kısımlarını ayırarak da ihale edebilirsiniz.
Kaba Yapı İnşaat işlerinde ayrı ihale edilebilecek kısımlar şunlardır:
İnşaat İşleri. (Kazı, dolgu, hafriyat, kazık, iksa, kuyu temel, toprak altı yalıtım -bohçalama-, betonarme ve kalıp işleri, duvar örülmesi, sıva, şap vb)
Elektrik tesisatı kablolama işleri.
Sıhhi tesisat borulama işleri
Mekanik tesisat havalandırma, iklimlendirme kanal işleri.
Doğalgaz tesisat borulama işleri.
Kazı, Dolgu, Hafriyat
İnşaatınıza artık başlıyorsunuz. Projeleriniz inşaatınıza başlayacak kadar hazır ve olgunlaşmış durumda. Mimari, statik, elektrik, mekanik, jeoloji proje ve raporlarınız ilgili belediyeden ruhsat onaylarını aldılar. inşaat ruhsatınız elinizde. İnşaatınızı yapacak kişiyi yani yüklenicinizi belirlediniz.
Yükleniciniz, bazı malzemeleri, ürünleri sipariş etmeye, önceden ucuza bağlamaya çalışmakla ve inşaat ekiplerini kurmaya başlamakla birlikte, hemen hızlı bir şekilde hafriyat işlerine girişecektir.
Proje alanınızda kepçeler, kamyonlar çalışmaya başladığında artık villa inşaatınız tüm o uzun süreçteki en hareketli bölüme geçmiş olur. Kazı ve gerekli ise dolgu, mimari projenizdeki temel altı kotlarına göre ve bahçe kotlarına göre belirlenir. Sahadaki aplikasyonu, yani hangi seviyeye kadar kazılıp dolgu yapılacağını harita mühendisleri belirlerler. harita mühendislerinin arazi üzerinde belirledikleri sınırlar ve seviyeler arasında makineler çalışmaya başlar.
Projenizde bodrum kat varsa, arsanızın yavaş yavaş derinleştiğini görürsünüz. İlk etapta yapılan kazı size çok fazla derine inilmiş yada fazla bir alan kazılmış hissi verebilir, çünkü bu doğrudur. Binanızın iç hacminden daha fazla bir alan toprak içinde boşaltılır. Bunun nedeni temel seviyesinin de altına inerek toprağı sıkıştırabilecek kadar bir mesafe kazanmak, sonra mıcır sermek, blokaj yapmak, temel altı su yalıtımını sermek ve üzerine koruma betonu atarak temel altı imalatı yapabilmek içindir. Aynı şekilde binanızın bodrum katında içeriden anlaşılamayacak şekilde temel kalınlığı kadar bir seviye de kazı miktarına eklenir.
Temel altı işlemlerde olduğu gibi bodrum katta, toprak altında kalan dış betonarme perde duvarlarda da hem kalıp imalatı yapabilmek hem de topraktan koruyacak yalıtım uygulamalarını yapabilmek için, binanın bodrum kat planında göründüğünden daha fazla bir alanı kazmak gerekmektedir. İşte bu gibi nedenlerle kazı işleri binanızın gerçekte kaplayacağı hacimden daha fazla olur.
Kazı işlemleri ile ortaya çıkan toprağın büyük bir kısmı hafriyat kamyonları ile belediyenin uygun gördüğü başka bölgelere taşınır. Ortaya çıkan toprağın bir kısmı ise toprak altı betonarme ve yalıtım işleri tamamlandıktan sonra boşlukları kapatmak ve bahçe seviyesini ayarlamak için dolgu ve tesviye toprağı olarak tekrar kullanılır. Bahçe yüzeyine yakın olan yerlerde özellikle toprağın verimli, üst kısımları kullanılır ve mümkün olduğunca organik bu kısımlar ziyan edilmemeye çalışılır.
Kazık, İksa
İnşaatınız başladığında kazı yapmadan önce çevre güvenliğini almak inşaat sahibi olarak sizin sorumluluğunuzdadır. Eğer bodrum katınız var ise ve toprağı kazıyorsanız, toprağın kazılmış kısımlara doğru göçmemesi için önlemler almanız gerekir. Özellikle Mevcut yapılaşmanın olduğu, yan yana - bitişik düzen - binaların arasında yeni bir bina yapılacağı zaman kazık ve iksa uygulamalarına rastlanır.
Kazık ve iksa uygulamaları, uzman mühendisler tarafından projelendirilmeli ve ruhsat projesinde bunlara da yer verilmelidir. İlgili belediyesi bu konuda gerekli kontrolü, uygulamayı ve uyarıyı yapmakla mükelleftir.
Kazık, adından da anlaşılabileceği üzere, inşaat alanında kazı yapılmadan önce, kazı alanının snırlarındaki kazılmayacak toprağın kazılacak bölgeye doğru akarak göçmemesi için daha kazı başlamadan yer yüzü seviyesinden çeşitli çaplarda delikler açarak bu toprak içindeki deliklere silindirik betonarme kolonlar gömülmesine ve bu silindirik kazık kolonların yan yana sırayla yapılması sayesinde taşıyıcılık özelliği olan bir duvar elde edilmesine denir. Bu kazıklar bağ kirişleri ile bağlanarak mukavemetleri arttırılır. ortaya çıkan bu taşıyıcı güvenlik unsuru sisteme iksa uygulaması denir. İksa alanı içinde kalan toprak kazıldıkça ve boşaltıldıkça, iksa duvarının daha da desteklenmesi için açılmış alandan iksa duvarının içine doğru, kazılmamış bölgeye yeterli seviyede girecek şekilde ankrajlar yapılır. Bu sayede iksa daha da güçlendirilir.
Kazık ve iksa uygulamalarının sağlıksız yapılması yada hiç yapılmaması nedeniyle bir çok insan hayatını kaybetmiş, büyük miktarda mal kaybı yaşanmıştır. Bu nedenle villanızın yapımı sırasında bu konuya özellikle dikkat etmeniz faydalı olacaktır.
Toprak Altı Yalıtım - Bohçalama -
Binalara ve dolayısıyla insan hayatına en çok zarar veren etmenlerden biri yapıların toprak altındaki kısımlarının yeterli ve hatta iyi şekilde yalıtılmamış olmasından kaynaklanan nem, küf, su basması gibi durumlardır.
1 m civarı toprak altındaki kısımlarda yalıtım özellikle nem ve suya karşı yapılır. Her ne kadar çeşitli kimyasal katkı maddeleri ile betonun suya ve neme karşı dayanımını çok üst düzeylere çıkarmak mümkün olsa da, villa inşaatınızda kalitesi ve dayanımı kanıtlanmış malzemelerle bohçalama denen yalıtım uygulamalarını yaptırmanız yerinde olacaktır.
Toprak altındaki tüm yüzeylerin toprakla en ufak bir temas noktası kalmayacak ve tamamen suya karşı geçirimsiz olacak şekilde sarılması, toprakla ve topraktaki su ile arasının yalıtılması bohçalamadır.
Bohçalamaya temel altından başlanır, temel betonu döküldükten sonra perde duvarların yapımı ardından perdelerin dış yüzeylerinde devam eder ve toprak seviyesinin üstüne gelindiğinde binanın cephesinde uygun noktalara kilitlenerek herhangi bir yerden yalıtım sisteminin içine sun girmesine engel olunur. Temel yalıtımı - bohçalama - önemli bir teknik konudur, bu konuda uzman kişilerce ve kalitesi kontrol edilmiş güvenilir malzemelerle yapılması gerekmektedir.
Betonarme ve Kalıp İşleri
Villanızı betonarme taşıyıcı sistem ile inşa edeceğinizi varsayarak ilerlediğimizde yapınızı ortaya çıkacak en önemli kısımların temel, perde duvarlar, döşemeler, kolon ve varsa kirişler olduğunu görebiliriz. Binanızın çıplak bir iskeleti betonarme imalat ile ortaya çıkar ve artık ne yaptığınızı daha net bir şekilde görebilirsiniz.
Betonarme imalat için betona şekil vermek gerekir. Betonarme adından da anlaşılabileceği gibi beton ve içindeki arme denilen armatür yani demir/çelik donatından oluşur.
Beton farklı amaçlar için farklı özelliklerde çimento, kum, su, agrega denilen küçük çakıllar ve gerekli ise kimyasal katkı malzemelerinin belirli bir süre karıştırılıp kıvamlı ama akıcı bir hamur haline getirilmesi, sonra bu akışkan hamurun aynı bir kek yapar gibi verilmek istenen şekle göre hazırlanmış kalıplar içine dökülmesi ile oluşturulur. Beton kalıp dökülmeden önce, statik betonarme projesinde sorumlu inşaat mühendisinin hazırladığı ölçülere ve hesaplara göre demir çubuklar birbirine bağlanarak betonu bir arada tutacak örgü iskelet oluşturulur ve yine projeye göre ölçülendirilmiş kalıp kullanılır.
Günümüzde beton hazır beton fabrikalarında denetimli bir şekilde önceden hazırlanmakta, beton taşıma ve karıştırma silindirlerine sahip beton araçları ile şantiyelere gelmekte, beton pompası ile gerekli yere dökülmektedir. Bu sayede hem zamandan tasarruf sağlanır hem de iyi kalitede bir betonarme imalat sağlanmış olur. Beton dökümünde karşılaşılan en büyük problemler ya zaman açısından kalıpçılar, demirciler ve betoncuların iyi organize edilememesi, ya kalıpların yeterli güvenli bir şekilde hazırlanamaması ya da beton siparişinde bazı hataların yapılmasıdır.
Betonarme yapım sistemi yüzyılı aşkındır dünyada en çok kullanılan yapım sistemidir ve kolaylıkla da bu yerinden inecek gibi görünmemektedir. Her ne kadar günümüzde kötü kentleşmenin sebebi betonmuş gibi ifade edilse de, beton ve betonarme bizler elinde amacına uygun, iyi planlanmış ve iyi tasarlanmış bir şekilde kullanıldığında son derece şık, estetik, işe yarar, sağlam yapılara dönüşebilmektedir de.
Betonarme imalat üç bileşenden oluşur demiştik. Beton, kalıp ve demir armatür.
Bu yapıda kalıp aynen bir kek kalıbı gibi betona verilmek istenen formu oluştururken hem de demir armatürün içine yada üzerine konulacağı platformu, düzlemi oluşturur.
Beton kalıba döküldüğünde genellikle karışım oranına ve içindeki katkı maddelerine göre 1 - 4 hafta kürlenme süresi denilen mukavemetini kazandığı bir kimyasal pişme süreci yaşar. Bu sürecin kaliteli ve iyi bir şekilde tamamlanması, betonun mukavemetini alabilmesi için beton dökülmesi sırasında çok iyi karıştırılmalı, kalıbın her yerine nüfuz etmesi sağlanmalı, kalıp içlerinde boşluklar bulunmamalıdır. Bunun için özel titreşim cihazları olan vibratörler ile betonun içinde titreşim yapılarak betonun iyice homojen bir şekilde her yere yayılması sağlanmalıdır. Betonarme imalatlarda en çok görülen işçilik hatası, kolonların , kirişlerin yada perde duvarların belirli bölümlerinde betonun kalıbın içinde bu bölgelere homojen bir şekilde nüfuz edememesinden kaynaklanan ve segregasyon denilen sonuçlardır. Bu kısımlarda betonun hamurumsu özelliği görülmez, içindeki çakıllar ve hatta demirler gözle görülebilecek şekilde betonun ana hamurundan ayrışmış olurlar. Segregasyon yapısal ve taşıyıcılık anlamında betonarme imalatı güçsüz kılar. Yapı mühendislerince kontrol edilmelidir.
Bir diğer önemli nokta da betonun döküldüğü süreçte hava ısısının ve nem miktarının betonun yanmasına sebebiyet verebilecek düzeyde çok yüksek olmasıdır. Bu da yine betonun içindeki suyu çok hızlı kaybetmesi ve mukavemetini kazanacağı kürlenmeyi yeterince yapamaması ile sonuçlanır. Buna karşı önlem olarak yapı kimyasalları kullanmak ve betonun nem kaybetmesini önleyecek şekilde zaman zaman yüzeyini sulamak değerlendirilebilir.
Betonarme imalat içinde önemli diğer nokta da demir çubukların birbirine bağlanması ile oluşturulan örgü ağdır. Tüm döşemeler, kirişler, kolonlar farklı kalınlıklarda, nervürlü demir çubuklarla sanki bir sepet örgüsü gibi yüzeysel ve hacimsel olarak örülür. Betonarme de beton basınca, demir ise çekmeye çalışır. Bu sayede betonarme yapı kısımlar mukavemet kazanırlar. Bu çekmeye çalışma özelliği nedeniyle demir çubuklar kirişlerin ve kolonların hep dış yüzeylerine yakın kısımlarında, döşemelerin ve kirişlerin de genellikle kolonlarla veya diğer kirişlerle bağlandığı kısımlarda üst bölgelerinde, orta bölümlerinde ise alt bölgelerinde yoğunlaşırlar.
Bu örgü prensibinin nedeni kirişlerin kolonlara oturduğu, yada döşemelerin kirişlere bağlandığı yerlerde çekme yükü yapı elemanının üst bölgesinde teşkil ederken, kiriş ortalarında yada döşeme ortalarında çekme yükü yapı elemanının alt bölgesinde teşkil etmektedir.
Betonarme imalat ile ile ilgili bir diğer önemli husus ise, pencere, kapı, tesisat boşluklarının kalıp üzerinde yer alması, bu boşlukların çevrelerindeki güçlendirme donatılarının da beton dökümünden önce yapılması gerekliliğidir. Beton sertleştikten sonra, kesilmesi, kırılması zor bir malzemedir. Bu nedenle iyi tasarlanmış bir projede, nerede ne gibi mimari yada teknik boşluk olacak önceden planlanır, statik-betonarme projesinde tüm bu boşluklar mimari ve diğer mühendislik projeleri ile koordine şekilde işlenir, sahada da imalat ona göre yapılır. bu noktaları atlamak sahada hem zaman ve para kaybına neden olur. hem de bu şekilde kontrolsüz imalatlar herkesin moralini bozacağından tüm ekipte konsantrasyon eksikliği yaratır.
Bir diğer önemli unsur da, betonarme yapınızda eğer kısmen çelik taşıyıcılar da kullanacaksanız, bunların monte edileceği yerlerdeki ankraj çubuklarının da betonarme kiriş, kolon, döşeme üzerinde nereye geliyorsa önceden gömülmesinin daha sağlıklı olacağıdır.
Kommentarer